Ceny mieszkań w mieście Sianów: 6 150 zł/m² (listopad 2026). Rejony, metraże, rynek pierwotny i wtórny

Barometr cen, listopad 2026: mediana ceny mieszkania w mieście Sianów wyniosła 6 150 zł/m² w ostatnich 12 miesiącach. To o 642 zł/m², czyli 11,7%, więcej niż średnia z 2025 r. Za tym wynikiem kryją się jednak różne poziomy cen: od 4 570 zł/m² na rynku wtórnym do 7 738 zł/m² u deweloperów. Analizujemy ceny transakcyjne z aktów notarialnych, a nie oczekiwania sprzedających z ogłoszeń.

Redakcja informacjekoszalin.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w mieście Sianów: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny działek w mieście Sianów
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Sianów na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w mieście Sianów: najważniejsze liczby

• 6 150 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 642 zł/m², czyli 11,7% - wzrost wobec średniej z 2025 r.
• 4 352-7 738 zł/m² - przedział obejmujący połowę transakcji.
• 295 000 zł - mediana ceny całego mieszkania.
• 56 m² - mediana powierzchni sprzedawanego lokalu.
• 73% - wzrost ceny metra od 2019 r., przy średnim tempie 8,2% rocznie.

Mediana ceny całkowitej i mediana powierzchni opisują odrębne cechy sprzedawanych mieszkań. Dla kupującego ważny jest zarówno budżet na cały lokal, jak i stawka pozwalająca porównywać oferty o różnym metrażu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

7 738 zł/m² na rynku pierwotnym wobec 4 570 zł/m² na wtórnym oznacza premię deweloperską wynoszącą 69,3%. Nowa zabudowa i starsze zasoby tworzą więc segmenty o wyraźnie innych poziomach cen. Wybór rynku ma istotne znaczenie dla budżetu, jeszcze przed porównaniem konkretnych lokalizacji.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

5 639 zł/m² to najniższa stawka w zestawieniu metraży, dotycząca mieszkań 45-55 m². Nie występuje tu prosty schemat spadku ceny metra wraz ze wzrostem powierzchni: lokale 70-90 m² osiągały 7 724 zł/m², a kawalerki 25-35 m² - 6 409 zł/m².

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

W rejonie Osiedle Piastów mediana wyniosła 4 944 zł/m². Lokalizacja pozostaje ważnym kryterium wyboru, ale warto zestawiać ją z rodzajem zabudowy i segmentem rynku.

Ceny działek w mieście Sianów

174 zł/m² wyniosła mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy. Mediana powierzchni sprzedawanej parceli sięgała 1 331 m². Przy planowaniu zakupu gruntu cena jednostkowa i wielkość działki powinny być rozpatrywane łącznie z możliwością jej zagospodarowania.

Codziennie nowe informacje z Koszalina publikujemy na informacjekoszalin.pl. Planujesz wolny czas? Aktualne wydarzenia i imprezy znajdziesz zawsze na informacjekoszalin.pl/wydarzenie.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy zakupie mieszkania za 295 000 zł na rynku wtórnym trzeba uwzględnić także wydatki poza ceną lokalu:

• PCC według stawki 2% - około 5 900 zł; zwolnienie obejmuje osoby spełniające warunki zakupu pierwszego mieszkania;
• maksymalną taksę notarialną - do około 2 398 zł z VAT, przy możliwości negocjacji;
• opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej - 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen pokazuje wzrost z 3 551 zł/m² w 2019 r. do 6 150 zł/m² obecnie. Łączna zmiana wynosi 73%, a średnie roczne tempo 8,2%. Poniższy wykres przedstawia dłuższą perspektywę niż bieżące porównanie ze średnią z 2025 r.

Sianów na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

8 509 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa zachodniopomorskiego. W mieście Sianów metr kosztuje o 2 359 zł mniej.

Powiat koszaliński wg GUS: mediana ceny m² lokali mieszkalnych sprzedanych w IV kw. 2024 wyniosła 5 654 zł/m²; rok wcześniej było to 6 667 zł/m², co oznacza spadek o 15,2%. W samym mieście średnia z aktów za cały 2024 r. wyniosła 4 566 zł/m², czyli o 1 088 zł mniej niż mediana powiatu.

Porównanie z pobliskimi miastami pokazuje zróżnicowanie regionalnego rynku:

W oddalonym o 8 km Koszalinie metr był droższy o 1 506 zł, czyli 24,5%.

Komentarz analityczny

Wzrost o 642 zł/m², czyli 11,7%, przekracza średnie historyczne tempo 8,2% rocznie. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, nie wyjaśnia jednak całego mechanizmu: duża różnica między segmentami sprawia, że większy udział lokali deweloperskich może podnosić wynik dla miasta bez jednakowego wzrostu cen wszystkich mieszkań.

W Polsce ceny lokali w II kwartale 2026 r. wzrosły o 6,3% rok do roku (źródło: GUS, Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w II kwartale 2026 r.). Lokalny wzrost wpisuje się zatem w kierunek ogólnopolski, choć porównania dotyczą odmiennych okresów i miar.

Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wynosiło we wrześniu 2026 r. 5,98%, wobec 5,99% w sierpniu (źródło: NBP, dane o kredytach mieszkaniowych za wrzesień 2026 r., opublikowane 30 października 2026 r.). Koszt finansowania wpływa na dostępny budżet, a niższy poziom cen względem Koszalina może kierować część zainteresowania kupujących do miasta Sianów.

Co dalej z cenami? Jeśli dostępność finansowania poprawi się, a podaż nie nadąży za popytem, presja wzrostowa może się utrzymać. Jeśli przybędzie konkurencyjnych ofert, kupujący mogą zyskać większe pole do negocjacji. Twarda prognoza nie jest podstawą tego raportu.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w mieście Sianów?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 6 150 zł/m².

Czy ceny mieszkań w mieście Sianów rosną, czy spadają?

Mediana jest o 642 zł/m², czyli 11,7%, wyższa niż średnia z 2025 r.

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w mieście Sianów?

Dla mieszkań 25-35 m² mediana wynosi 6 409 zł/m².*

* w rejestrze niewiele danych dla tego segmentu - wartość orientacyjna

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak: mediany wynoszą odpowiednio 7 738 zł/m² i 4 570 zł/m², a premia rynku pierwotnego to 69,3%.

Ile kosztuje działka w mieście Sianów?

Mediana z ostatnich 24 miesięcy wynosi 174 zł/m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 41 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 2 grudnia 2025 do 28 września 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (15 transakcji) i wtórny (25); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-09-28; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Dane GUS obejmują cały powiat, razem z gminami wiejskimi, i są publikowane kwartalnie z opóźnieniem. IV kw. 2024 stanowi tło, a nie aktualizację lokalnego zestawienia. Pojedynczy publikowany rejon nie pozwala wskazać najdroższej i najtańszej części miasta.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: grudzień 2026.