Aktualne ceny mieszkań w mieście Sianów

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w mieście Sianów płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 4 541 zł. To oznacza korektę o -18,1%, czyli o -1006 zł wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się wyłącznie na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych z ogłoszeń. Pokazuje więc faktyczne kwoty zapisane w wykazie transakcji.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 4 541 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -18,1% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-1006 zł na metrze)
• 4 260-5 639 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 240 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 56 m²
• +28% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +3,6% rocznie)
• rejon Osiedle Piastów - najdroższa część miasta: 4 730 zł/m²

Mediana na poziomie 4 541 zł/m² oznacza, że połowa zarejestrowanych zakupów miała wyższą cenę jednostkową, a połowa niższą. Przedział od 4 260 zł/m² do 5 639 zł/m² pokazuje, że różnice między lokalami były zauważalne, co na lokalnym rynku może wynikać między innymi z położenia, standardu i metrażu nieruchomości.

Rynek pierwotny i wtórny

Rynek w mieście Sianów to niemal wyłącznie obrót wtórny. Mediana rynku wtórnego wyniosła 4 645 zł/m². W praktyce oznacza to, że bieżący barometr cen mieszkań opisuje przede wszystkim wartość istniejącego zasobu, a nie konkurencję między ofertą deweloperską i lokalami z drugiej ręki.

Brak porównywalnej mediany dla rynku pierwotnego nie pozwala ocenić skali ewentualnej premii deweloperskiej. Tam, gdzie nowa podaż jest ograniczona, ceny mieszkań na rynku wtórnym częściej zależą od dostępności konkretnych lokali niż od bezpośredniej presji ze strony nowych inwestycji.

Mapa cen: rejony miasta

Na osiedlu Osiedle Piastów mediana wyniosła 4 730 zł/m², czyli o 189 zł/m² więcej niż mediana dla całego miasta. Rejon ten znalazł się na czele lokalnego zestawienia cenowego, co wskazuje na wyższą wycenę mieszkań w tej części Sianów względem całego badanego rynku.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 240 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 4 800 zł (nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie), maksymalną taksę notarialną - do około 2 128 zł z VAT (stawki są negocjowalne) oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej (300 zł). Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Dla kupującego oznacza to, że cena z aktu notarialnego nie wyczerpuje pełnego budżetu potrzebnego do sfinalizowania zakupu. W przypadku rynku wtórnego koszty formalne są bezpośrednio powiązane z wartością nieruchomości, dlatego warto uwzględnić je przed porównaniem dostępnych mieszkań.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Od 2019 r. metr kwadratowy w mieście Sianów podrożał z 3 551 zł do 4 541 zł, czyli łącznie o +28% - średnio +3,6% rocznie.

Historia cen od 2019 r. pokazuje, że obecna korekta nastąpiła po wieloletnim wzroście wartości metra. Dzisiejsza mediana pozostaje o 990 zł/m² wyższa niż w 2019 r., mimo że w porównaniu ze średnią z 2025 r. obniżyła się o -1006 zł/m². Wykres nie przesądza, co dalej z cenami, ale pozwala oddzielić bieżącą zmianę od dłuższego trendu.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa zachodniopomorskiego objętych naszym monitoringiem to 8 507 zł/m² - w mieście Sianów jest więc o 3 966 zł taniej na metrze.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 8 km dalej Koszalinie metr był o 2 806 zł droższy. Różnica między Sianów a Koszalin może mieć znaczenie dla kupujących, którzy porównują dostępny budżet z możliwością dojazdu do większego ośrodka miejskiego. Najwyższą medianę w tym zestawieniu odnotowano w Mielno, a niższą od Sianów - w Chociwel.

Komentarz analityczny

Lokalna dynamika wyraźnie różni się od wieloletniej historii miasta. Od 2019 r. ceny transakcyjne mieszkań w Sianów wzrosły o +28%, przy średnim tempie +3,6% rocznie. Jednocześnie mediana z ostatnich 12 miesięcy jest o -18,1% niższa niż średnia z 2025 r. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od przyjętego horyzontu: w perspektywie od 2019 r. rynek jest wyżej, natomiast w krótszym porównaniu widoczna jest korekta.

Na rynku ogólnopolskim obraz pozostaje zróżnicowany. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² przy wzroście o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. w największych aglomeracjach rynek pierwotny pozostawał stabilny, przy lokalnych zmianach od około -1,2% do -1,4% oraz do +2,1% rok do roku zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Sianów nie musi reagować w takim samym tempie jak największe aglomeracje, ponieważ lokalny rynek ma inną skalę i strukturę podaży. Różnica 2 806 zł/m² wobec Koszalin może wzmacniać zainteresowanie tańszą lokalizacją, jeśli kupujący mogą łączyć zakup w Sianów z pracą lub usługami dostępnymi w większym mieście. Z drugiej strony mniejsza liczba dostępnych mieszkań o konkretnych parametrach może silniej wpływać na bieżący poziom mediany.

W skali kraju podaż także zmienia warunki negocjacyjne. W I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, a w siedmiu największych rynkach wprowadzono 10,3 tys. nowych mieszkań. W II kwartale do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, czyli o 28% mniej rok do roku (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejsza liczba nowych projektów może ograniczać konkurencję podażową, ale jej wpływ na Sianów zależy od lokalnej aktywności inwestorów i popytu.

Czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli popyt na mieszkania w niższej cenie jednostkowej utrzyma się, a podaż lokalna pozostanie ograniczona, korekta może wyhamować. Jeśli natomiast kupujący będą dysponowali większym wyborem albo nadal będą negocjować ceny, presja na poziom transakcyjny może się utrzymać.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w mieście Sianów?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy to 4 541 zł/m². Połowa transakcji mieściła się w przedziale od 4 260 zł/m² do 5 639 zł/m².

Czy ceny mieszkań w mieście Sianów rosną, czy spadają?

W porównaniu ze średnią z 2025 r. spadają o -18,1%, czyli o -1006 zł/m². Jednocześnie od 2019 r. mediana wzrosła o +28%.

Ile kosztuje działka w mieście Sianów?

Mediana ceny działek wyniosła 64 zł/m², a mediana powierzchni działki 11 976 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 11 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-05-04; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.