Aktualne ceny mieszkań w Koszalinie

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Koszalinie płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 7 347 zł. To lekki spadek o -2,0%, czyli -150 zł wobec średniej z 2025 r. Analiza bazuje wyłącznie na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych. Pokazuje więc faktyczne kwoty z wykazu transakcji RCN.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Działki
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 7 347 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -2,0% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-150 zł na metrze)
• 6 028-8 521 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 360 410 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 49 m²
• +41% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +5,1% rocznie)
• rejon Osiedle Traugutta - najdroższa część miasta: 8 675 zł/m²

Mediana wskazuje środkową wartość cen transakcyjnych: połowa aktów znalazła się poniżej, a połowa powyżej poziomu 7 347 zł/m². Dla kupującego ważny jest też szeroki przedział 6 028-8 521 zł/m², który pokazuje zróżnicowanie mieszkań pod względem lokalizacji, metrażu i cech lokalu.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 12.6% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 8 127 i 7 217 zł. Premia rynku pierwotnego wynika z odmiennej struktury produktu: kupujący płacą za nową zabudowę, a ceny transakcyjne obejmują lokale o innych parametrach niż przeciętne mieszkania z drugiej ręki.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą medianę odnotowano w grupie małych mieszkań 35-45 m²: 7 996 zł/m². Mniejsze lokale zwykle osiągają wyższe stawki za metr, ponieważ całkowita cena zakupu pozostaje bardziej dostępna dla większej grupy nabywców. W Koszalinie kawalerki 25-35 m² kosztowały 7 522 zł/m², a duże mieszkania 70-90 m² - 7 459 zł/m².

Mapa cen: rejony miasta

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Osiedle Traugutta z medianą 8 675 zł/m². Najniższą wartość odnotowano w rejonie Zagórzyno - 5 670 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 53%, co potwierdza, że lokalizacja pozostaje jednym z głównych czynników różnicujących ceny transakcyjne.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Wśród rejonów z wyższymi medianami, poza Osiedlem Traugutta, znalazło się Osiedle Morskie z poziomem 7 699 zł/m². Wykres pokazuje, że różnice lokalne są wyraźniejsze niż niewielka roczna zmiana dla całego miasta.

Działki

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 225 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 1 316 m². To odrębny segment rynku nieruchomości, w którym o cenie decydują między innymi położenie i powierzchnia gruntu.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 360 410 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 7 208 zł (nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie), maksymalną taksę notarialną - do około 2 720 zł z VAT (stawki są negocjowalne) oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej (300 zł). Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje wzrost mediany z 5 203 zł do 7 347 zł/m². Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, wynosi +41%, czyli średnio +5,1% rocznie. Obecna korekta o -2,0% nie zmienia obrazu dłuższego okresu, ale wskazuje na wolniejsze tempo rynku niż w poprzednich latach.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa zachodniopomorskiego objętych naszym monitoringiem to 8 507 zł/m² - w Koszalinie jest więc o 1 160 zł taniej na metrze.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 8 km dalej mieście Sianów metr był o 2 806 zł tańszy. Z kolei Słupsk, oddalony o 60 km, miał medianę niższą o -1,6%, co oznacza zbliżony poziom cen transakcyjnych.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr wskazuje na umiarkowane schłodzenie: mediana 7 347 zł/m² jest o -150 zł i -2,0% niższa od średniej z 2025 r. W szerszej perspektywie rynek pozostaje jednak wyżej niż w 2019 r., gdy mediana wynosiła 5 203 zł/m². Łączny wzrost o +41% przy średnim tempie +5,1% rocznie pokazuje, że bieżąca zmiana ma inną skalę niż długoterminowy ruch cen.

Na tle największych miast Polski Koszalin pozostaje rynkiem o niższym poziomie cen. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i wzrosła o 7% r/r, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m², rosnąc o 3% r/r (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. największe aglomeracje notowały na rynku pierwotnym stabilizację oraz lokalne zmiany od około -1,2% do -1,4% r/r do +2,1% r/r (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Dla Koszalina istotna jest relacja między podażą nowych mieszkań a siłą lokalnego popytu. W I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, a w II kwartale do sprzedaży na siedmiu największych rynkach trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej r/r (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Niższy dopływ nowej oferty może wzmacniać pozycję cenową rynku pierwotnego, co w Koszalinie widać w premii 12.6% względem rynku wtórnego.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeżeli podaż nowych lokali będzie ograniczona, a popyt utrzyma się na obecnym poziomie, presja na obniżki może słabnąć. Jeżeli natomiast kupujący pozostaną ostrożni, ceny transakcyjne mogą nadal stabilizować się wokół obecnych poziomów.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Koszalinie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy to 7 347 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 6 028 a 8 521 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Koszalinie rosną, czy spadają?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy jest o -2,0%, czyli o -150 zł/m², niższa od średniej z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma rejon Osiedle Traugutta - 8 675 zł/m². Najniższą odnotowano w rejonie Zagórzyno - 5 670 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Koszalinie?

Kawalerki 25-35 m² osiągały medianę 7 522 zł/m², a małe mieszkania 35-45 m² - 7 996 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny był o 12.6% droższy: mediana wyniosła 8 127 zł/m² wobec 7 217 zł/m² na rynku wtórnym.

Ile kosztuje działka w Koszalinie?

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 225 zł/m², a typowa parcela miała 1 316 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 76 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-02-17; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.