Ja kupić dom we Włoszech? Zakup wymarzonego domu w Italii różni się od transakcji nabycia nieruchomości w Polsce. W tym artykule przedstawimy jakie kroki należy podjąć, żeby zakup ten był bezpieczny.
Jeżeli już znalazłeś nieruchomość, którą chcesz kupić, pamiętaj, aby przed podpisaniem oferty (proposty) albo umowy przedwstępnej zbadać jej stan prawny. W szczególności należy przyjrzeć się obciążeniom hipotecznym, istniejącym służebnościom, w tym prawu dożywotniego korzystania z nieruchomości. Warto też zwrócić uwagę na pochodzenie nieruchomości (w szczególności czy pochodzi z darowizny lub spadkobrania).
Wyniki badania prawnego będą podstawą do prowadzenia negocjacji. Jeżeli podpiszesz ofertę wcześniejszej weryfikacji albo bez zagwarantowania sobie odpowiednich warunków, to późniejsza próba ich negocjacji przed aktem notarialnym będzie już dużo trudniejsza. Pamiętaj też, że negocjacje oferty bazują na włoskim prawie rzeczowym i niektóre instytucje różnią się w szczegółach od tych, jakie znamy w Polsce.
Warto, aby badanie prawne zostało uzupełnione przez weryfikację stanu technicznego nieruchomości. W zależności od sposobu negocjacji, może być ono wykonane na koszt sprzedającego albo na Twój własny.
Takim badaniem zajmuje się certyfikowany geometra, który sprawdzi zgodność nieruchomości z prawem lokalnym oraz krajowym. Pozwoli to zapobiec takim sytuacjom, jak zakup samowoli budowlanej. Geometra będzie mógł też sprawdzić stan instalacji oraz możliwość adaptacji budynku.
Przy zakupie należy też mieć na uwadze relację z włoskim pośrednikiem. Jego obecność w transakcji często pomaga w obiegu informacji i dokumentów, ale należy pamiętać, że jego pracą nie jest dbanie o interesy konkretnej strony (kupującego czy sprzedającego). Jego rolą nie jest też wykonanie badania prawnego nieruchomości i prowadzenie na tej podstawie negocjacji w interesie którejkolwiek ze stron.
Przed finalizacją transakcji należy wyrobić numer codice fiscale – pełni on funkcję naszego PESEL-u i NIP-u. Będzie niezbędny do notarialnej finalizacji transakcji kupna domu we Włoszech.
Jeżeli mamy już ustalone ze stroną sprzedającą wszystkie detale oraz jesteśmy pewni stanu prawnego włoskiej nieruchomości, to możemy przystąpić do ostatniej części jaką jest podpisanie umowy przed notariuszem. Jeśli chodzi o zwyczaje oraz wymogi prawne, to ten fragment odbiega od tego, do czego przywykliśmy w Polsce.
Przy zakupie nieruchomości we Włoszech przez cudzoziemców popularne (i słusznie) jest korzystanie z depozytu notarialnego. Wówczas, dopiero po transakcji i po wpisaniu kupujących jako właścicieli notariusz przelewa środki sprzedającym.
Jeżeli będziecie się decydować na samodzielne podpisanie aktu notarialnego, to wówczas konieczna będzie dodatkowa obecność tłumacza przysięgłego oraz dwóch świadków czynności prawnych mieszkających we Włoszech, z których przynajmniej jeden musi władać językiem polskim i włoskim. Powoduje to, że na samym akcie może być tłoczno, a dodatkowo notariusz musi przygotować dwujęzyczny projekt aktu.
Całości nie ułatwia również to, że włoscy notariusze nierzadko przesyłają projekt aktu „na chwilę” przed aktem.
Aby zapobiec tym okolicznościom, warto rozważyć udzielenie pełnomocnictwa adwokatowi władającemu językiem włoskim i polskim. Wówczas odpada konieczność obecności tłumacza przysięgłego oraz świadków czynności prawnej. Poza tym prawnik może dokonać natychmiastowej weryfikacji podpisywanego aktu notarialnego i zaproponować odpowiednie zmiany. Skorzystanie z pełnomocnika nie blokuje natomiast Twojej obecności na akcie – po prostu podpis złoży w Twoim imieniu adwokat, a Ty dostaniesz klucze do mieszkania. Z doświadczenia wiemy, że jest to najbardziej komfortowa forma dokonania zakupu.
Po podpisaniu aktu notarialnego stajesz się właścicielem nieruchomości i pozostaje tylko zająć się przepisaniem mediów, ubezpieczeniem lokalu i innymi – już dużo prostszymi czynnościami.
Aby dokonać bezpiecznego zakupu domu/mieszkania we Włoszech należy pamiętać o wielu elementach i do końca „trzymać rękę na pulsie”. Dlatego jako zespół Dom Italia zapraszam do skorzystania z naszych usług. Jesteśmy zespołem polsko-włoskich adwokatów wspierających w procedurze nabycie nieruchomości we Włoszech w formule „od A do Z”.
Artykuł sponsorowany powstał we współpracy z zespołem Dom Italia - https://dom-italia.pl
Avv. Emilia Kruk oraz adw. Michał Wyjatek
